《產業》台中今年推案恐跌破千億
2017/01/07 13:26:07
【時報-台北電】一例一休實施後、萬物齊漲，就連營建業的工資、營造成本等都將跟著大漲！台中市不動產開發公會理事長邱崇?昨（6）日憂心忡忡地表示，新開案每坪至少增加8％至10％的營建成本，但因房市買氣低迷、建商無法漲價，多數建商乾脆暫緩推案，預估2017年台中推案金額恐將不到千億元，創下金融海嘯以來新低！
不過，他強調，萬物齊漲的結果、恐將出現通膨效應，由於不動產具有保值效益，鼓勵建築同業「認真撐下去」，要讓潛在客戶有信心進場購屋，房市就可望朝復甦的方向前進。
邱崇?表示，一例一休實施後，建築工人七休一、就得增加15％的人事成本，而人事成本占了工程費的40％。影響所及，未來新建案的營建成本勢必大漲，且工期還會因此拉長，「在土地價格未降價，營建固定成本增加8％至10％下，未來預售新案的售價鐵定要調漲」。
他舉原本每坪開價20萬元的預售案為例，為反映一例一休增加的成本，新推案售價得調漲10％、每坪售價提高到22萬元，但「景氣這麼差，房子要漲價，消費者不會埋單，建商乾脆不推新案，今年預售案的供給量因此大幅減少」。
事實上，台中房市推案最高峰在2013年時，總推案金額高達2,268億元、2014年也還有2,127億元。
不過，隨著景氣下滑、推案量也像溜滑梯。根據台中市不動產開發公會統計，2016年受到不景氣及政策面利空等因素影響，台中預售推案金額為1,068.55億元，相較原本預估的1,200億元、出現約16.7％的落差。
就在建商持續推案、但預售屋卻賣不好下，近5年已出現大量新成屋。邱崇?表示，「這兩年將是餘屋去化年！」今年台中建商減量經營，不只購地趨於保守，甚至以去化庫存為優先，市場呈現「量縮價穩」的盤整格局。但他認為，餘屋有效去化，拉近供需兩端距離，反而有利市場良性發展，業界普遍抱持正面態度。(新聞來源：工商時報─記者曾麗芳／台中報導)
傳產》高稅猛於虎，建商嚇到不敢拿使照
2017/01/09 08:11:08
【時報-台北電】台北市針對總價8,000萬元以上高級住宅課新版房屋稅，高稅猛於虎，建商嚇到預售新屋即使完工、也不敢拿使用執照，最新出爐的2016年台北市前11月建物所有權第一次登記棟數，也跟著創下6年最低量，只有6,617棟；不過，預期2017年7月後台北市政府修改房屋稅新制後，將有機會爆量。
根據台北市府最新統計，2016年新成屋完工、取得使用執照的所有權第一次登記棟數，1～11月累計達6,617棟，比起2015年的歷史最大量9,605棟，已大幅萎縮31％，也創下最近6年來最低量。
建商透露，從2014年7月台北市實施高級住宅囤房稅之後，房屋稅無上限的呈現暴走式的加稅，甚至有些案例要繳交每年2～300萬元的房屋稅，所以嚇得有些建商即使預售屋完工落成了、也不敢向市府申請使用執照，也不敢對外銷售；因為一旦申請使用執照，就得負擔沈重的房屋稅，尤其建商必須適用3.6％的囤房稅最高稅率，一申請下去、房子沒賣掉，稅賦負擔就更不得了。
因此，多數前年、去年完工新屋的建商，寧可採不申請使照為上策；連帶的，連建物所有權第一次登記也跟著萎縮。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，2016年房地合一稅、持有稅、豪宅限貸等打房政策「三箭齊發」，導致不動產市場交易低迷，雖然台北市2016年前11月累計的第一次建物登記棟數已明顯萎縮，但是，令人憂心的是，接下來投資客和建商待售的戶數，將形成潛在賣壓。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，尤其2017年7月後取得使照的新屋，台北市政府宣布要調降高級住宅房屋稅，據悉，已有多家建商，手中在2014年下半年至2016年完工的新屋，都紛紛打算拖到2017年7月之後再申請使照，以儘量適用調低標準單價、加價項目部分取消、高級住宅路段率改採1～120％等新規定。
市場預期，這些即將取得使用執照的高級住宅，房屋稅有機會比現行稅制，要減少4成或4成多，屆時將有利建商、及將來的承購戶。
另外，業者擔心，進入2017年，台北市房價還是不容小覷潛在的完工交屋賣壓潮；新屋賣壓大、價格修正遇上瓶頸、信心疲軟，恐怕是2017年「價量續跌」的關鍵。 (新聞來源：工商時報─蔡惠芳／台北報導)
《各報要聞》營造業寒冬，一例一休成最後稻草
2017/01/09 07:43:39
【時報-各報要聞】台灣區營造公會分析，去（2016）年之前，營造業苟延殘喘，主要是受到政府公共工程預算減少、民間建築工程數量萎縮、採購法對廠商與機關爭議裁決不公的影響所致；不過，2017年全面實施的周休二日、一例一休，如果不檢討修正，則會讓營造業營運前景雪上加霜，甚至變成壓垮目前體質脆弱國內營造產業的最後一根稻草！
去年國內幾家規模不小、也有知名度的營造廠理成、長鴻、偉盟倒了！根據台灣區營造公會統計，到去年底的近二年，因繳不起會費而停權的會員數超過二千家以上。
嚴重影響工程進度、成本
台灣營造公會理事長陳煌銘指出，政府、民間工程減少，競標激烈，原本營造廠的獲利就是「毛三到四」，只能維持基本營運。
但勞基法修正「全面實施週休二日」、法定工時縮短，與「一例一休」的政策，承攬公共工程（含在建工程），已嚴重影響營造工程進度、成本及外勞人力經費等問題。
陳煌銘指出，營造業工項連續施作不能中斷、工程施作交通與安衛維持、非單一施作（需與監造、下包、材料商同時）、專業人員休假要補專職。
例休日趕工將無料可用
除此之外，達欣工指出，一例一休是全國一致性的，在工程進行中，工程原物料供應商〈如混凝土、建材業等〉也會配合而縮短供料天數，這勢必導致承攬公共工程案在例假日或休息日無料可用。
另外，新亞建指出，營造業屬特殊行業，常因工程造成的震動、噪音而調整工時，尤其是，廠商遇有在建工程為配合工程進度必須趕工，還是某些工項需連續不可中斷（例如灌漿、潛遁、隧道、連續壁、結購體施工等）時，若是中斷則會前功盡棄，重則產生工安危險，勢必對營造廠商造成極為嚴重的傷害。
陳煌銘表示，就目前所有的營造廠商的手中在建公共工程觀察，當初承接在規劃之初時，都尚未實施法定工時縮短或「一例一休」的政策，工期也未考慮這些因素，所以都沒有充分反映現行公共工程以日曆天的計算方式；但在全面實施這二項政策下，假使仍按修改前計算工時的方式來計算工期，對營造廠顯然有不合理及欠公允。
在建工程應變更契約
尤其，現在採購法對於工期延宕所做的處罰；以及廠商與機關之間發生爭議要解決時，現行採購申訴審議委員會大都較偏向機關，不公平的處罰營造廠商。
因此，營造公會認為，針對法定工時縮短為每周40小時、一例一休後，因成本增加（如加班費、退休金），營造廠手中的在建工程應變更契約，追加工期及給付衍生的相關費用。至於未發包工程，則應儘速配合工時修改，不論工期計算、施工規範等，都需做必要的調整。（新聞來源：工商時報─記者袁延壽／台北報導）
《傳產》台中房市今年推案量，恐不及千億
2017/01/06 16:23:57
【時報-台北電】面對景氣不明、政策面疑慮未消的前提下，台中市不動產開發公會理事長邱崇(吉吉)今日預估，2017年台中房市推案金額不到1,000億元，將創下金融海嘯以來新低。不過，邱崇(吉吉)強調，一例一休實施後、萬物齊漲，將有通膨疑慮，而房地產具保值效益，「只要同業認真撐下去」，讓潛在客戶有信心進場購屋，房市可望往復甦方向前進。
根據台中市不動產開發公會調查統計，2016年受到不景氣及政策面利空等因素影響，台中房市預售推案金額為1,068.55億元，相較原本預估的1,200億元、出現約16.7％的落差。
展望2017年，預計上半年各家開發商大都處於觀望狀態，928檔期後盼望市場能稍有較多建案挹注，因此預估推案量可望逼近千億元。至於推案熱區，則以外圍新開發的重劃區、北屯與沙鹿、清水等海線地區、每坪單價在20萬元以下、30~50坪的首購產品為主力。
邱崇(吉吉)指出，去年受不景氣及政策性打房的衝擊，投資客幾乎全面退出市場，置產及年輕首購自住型客層成為主力，首購產品紛紛以「讓利」來吸引買方目光，預期這股讓利風，今年還會持續下去。
不過，邱崇(吉吉)強調，這兩年將是餘屋去化年！今年台中建商減量經營，不只購地趨於保守，甚至以去化庫存為優先，市場大致呈現「量縮價穩」的盤整格局。但他認為，餘屋有效去化，拉近供需兩端距離，反而有利市場良性發展，業界普遍抱持正面態度。
邱崇(吉吉)指出，台中房市今年有幾項利多，值得購屋人注意。包括CNN評選台中為最宜居城市，中國大陸社科院也評估台中是兩岸十年後最富城市之一，都為購屋人帶來較光明面的訊息。
另一方面，重大交通建設也陸續成型，像台鐵高架化第一階段豐原、潭子、太原、台中及大慶等五座車站都已通車營運，全線預計2018年陸續完成；鐵路高架化後，排除原本鐵路軌道的阻隔。
串連北屯與烏日副都心的捷運綠線，預計2018年試運轉，2020年底全線通車營運，目前工程進度已近七成；至於捷運藍線計畫，也已獲交通部核准，總經費1,124億餘元，工期12年，完工後將可改善台灣大道運輸。
而在房市新亮點方面，烏日副都心除了政府設立的烏日國際會展中心之外，新光集團「電競影院」、國泰集團「電子商務園區」、ATT集團「購物娛樂中心」等陸續投資建設，加上林新醫院烏日分院投入營運，區域機能日漸成熟，未來發展可期。
北屯隨著捷運紅線（台鐵高架化）通車，新設站體與地下道填平等道路縫合工程預計2018年陸續完成，而捷運綠線也訂2018年試運轉，未來可充分發揮捷運路線樞鈕的運輸效益，隨之而來的旅客與通勤族，將挹注區域房市新的成長動能。(新聞來源：工商 曾麗芳)
《傳產》顏炳立：打房是蠢策、誤國、毀市
2017/01/05 08:40:19
【時報-台北電】戴德梁行董事總經理顏炳立昨（4）日表示，打房政策是「蠢策，誤國，毀市」，預期2017年的房市只會繼續向下，沒有量就不見底部；對最近北市府宣布今年7月將實施新版房屋稅，顏炳立則吐槽：「這沒路用，因為火花去啊！」
顏炳立直言，房市將「兩年緩跌，四年盤整」，因為這個市場不再有追價，沒有追價就不會創新高、也不會有量，沒有量、就不會見底。
顏炳立說，2017年房價預估還會再緩跌，原本賣方已大概下修10％左右，接下來還會再下修10％，至於先前如沒有讓利的，現在可能一次打8折求出場。不過，他也炮轟從2014年政府一路政策打房以來，造成無量，這是「蠢策，誤國，毀市」。
顏炳立說，走過2016年，很多人還在為未來的房市算命，有些人說，2017年第四季應該會落底。不過他看不出來，沒有量，哪來落底？他認為2017年的房市可用八個字形容，就是「殺價取量搶錢活命」，今年不會落底。
顏炳立表示，政府一方面用持有稅逼價格，另一方面又維持利率不升，讓大家對房市還是懷有希望，以免房價重跌，結果讓成交量一路下挫，現在房市是完美無量，也是一個完美風暴。
顏炳立指出，現在房市中只看到一隻大黑天鵝，就是川普，還有一群小天鵝，隨時可能出來亂，就是各部會輪流放話干預房市。
至於何時是最佳買房時機？他表示，今年房價還會再跌，也不太可能落底，不過，今年可開始看房，但比較好買房的時間點則會落在明年，畢竟撐了3～4年，業主也應該死心直接打七折出售了。(新聞來源：工商時報─蔡惠芳／台北報導)
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